Сколько стоит аренда помещения или островка в ТЦ Москвы?

Ставки аренды в ТЦ Москвы

* Остров = 4-10 кв.м

**Инлайн (отдельный бутик) = 40 — 80 кв.м

Популярность отдельных магазинов постепенно падает. Все больше людей отдают предпочтение торговым центрам. В связи с этим предприниматели стараются взять в аренду помещение, расположенное в крупном, престижном и выгодно расположенном ТЦ. Конечно же, это дорого, однако предприниматель обеспечивается объемным потоком людей в любое время года. Насколько дорого арендовать помещение в торговом центре, и каким образом формируется цена на аренду, мы узнаем из этой статьи.
При рассмотрении данного вопроса будем использовать показатели торговых центров, расположенных в Москве в границах МКАД, а также некоторых крупных ТЦ области. Мы будем рассматривать торговые центры с высокой проходимостью и посещаемостью более миллиона человек, расположенные на крупных транспортных развязках, а также небольшие районные ТЦ, которые находятся в жилых районах столицы далеко от метро, но также имеют площади, сдающиеся в аренду.

От чего зависит арендная ставка торговой недвижимости в ТЦ?

Аренданая ставка торговой недвижимости зависит не только от формата и меторасположения объекта, но и то профиля торговли, то есть типа бизнеса, под который арендуется помещение в торговом центре. Дело в том, что каждый бизнес имеет разную маржинальность (показатель эффективности). К примеру, предприниматели, занимающиеся продажей ювелирных изделий, готовы платить более высокую арендную ставку, чем те, которые работают в сфере детских развлечений или реализуют детские товары.
Не менее важным фактором, влияющим на арендную ставку, является тип помещения. Это может быть отдельно стоящий бутик с витриной или островок в галерее, к которой покупатель может подойди с разных сторон.
Однако основными факторами, от которых зависит диапазон ставки, применимый к бизнесу, являются категории ТЦ и типы торговых площадей.
Различают четыре категории торговых центров — это показатель спроса на площади со стороны арендатора + посещаемость ТЦ.
Категоризация на 4 вида дает более простое и системное понимание разбивки ставок аренды по диапазонам.
К первой категории относятся такие крупные торговые центры, как «Авиапарк», «Мега», «Афимолл».
Вторая категория – это торговые центры чуть старше и меньше по размеру, их посещаемость редко превышает 1 миллион человек в месяц. Примером таких ТЦ может стать сеть «Рио», «Капитолий», торговые комплексы «Водный», «Щука», «Семеновский» и т.д.
Третья категория включает торговые центры районного значения или специализированного назначения. Это небольшие ТЦ, которые имеют в своем составе якорных арендаторов, однако отличаются от двух предыдущих категорий гораздо меньшей площадью. Примером таких объектов может стать «Дружба» на Новослободской, «Звездочка» на Таганке, «Звездочка» на Юго-Западной, «XL Дмитровка». Это локальные районные ТЦ, которые также могут находиться неподалеку от метро, но имеют более сжатый формат.
Четвертая категория – это ТЦ, которые имеют один якорный арендатор (к примеру, супермаркет «Перекресток») и небольшую торговую галерея. Как правило, это старые торговые центры, в которых также есть помещения, сдающиеся в аренду.
При выборе торгового помещения не обязательно руководствоваться его категорией. В первую очередь, предприниматель должен учитывать свои финансовые возможности, особенности бизнеса и его маржинальность, приспособленность к работе в конкурентном окружении, совместимость с якорными арендаторами и т.д. Существует большое количество предпринимателей, которые успешно работают в третьей или четвертой категории и не переживают по поводу того, что для них закрыт вход в первую категорию.
Возвращаемся к типам торговых площадей. Как уже говорилось, это могут быть отдельно стоящие бутики, площадь которых составляет от 30 кв. м и больше, а также торговые помещения островного типа. Кроме внешних отличий, следует отметить то, что и ставка аренды считается по-разному. К примеру, в отдельно стоящем бутике арендная ставка зависит от площади помещения. Чем больше квадратных метров арендуется, тем меньше стоимость аренды. Что касается аренды островка, то она не имеет привязки к размеру площади, как в случае с отдельным магазином и устанавливается как фиксированная сумма в месяц.

Ставка аренды – как часть вложений в бизнес

При организации своего бизнеса следует помнить, что кроме расходов на аренду помещения, существуют и другие вложения. Следует учитывать наличие авансовых платежей, депозита, страховки, ежемесячных коммунальных платежей. Также нельзя забывать о товарном запасе, строительно-монтажных работах, торговом оборудовании и его установке, рекламном оборудовании, вложениях в праздничное открытие, проекты, расходы на найм и обучение персонала. Рекомендуется заложить статью на общие расходы (10-15% от общей сметы).
Приведенные выше ставки аренды – это стартовые ставки на начале переговоров с администрацией торгового центра. Окончательные условия зависят от уровня навыков предпринимателя, ведущего переговоры. Возможно, что сумма, прописанная в договоре аренды, будет намного ниже, чем планировалось изначально.
Успех ведения бизнеса во многом зависит от умения предпринимателя, который собирается арендовать торговое помещение, вычислять так называемые имиджевые точки. Имиджевые точки присутствуют в ТЦ для узнаваемости бренда. Получение прибыли от своей деятельности – их второстепенная цель. Особенность имиджевых точек в том, что они практически всегда работают в минус, так как арендная ставка очень высока.
В некоторых ТЦ существуют молы с большим количеством посетителей, которые тратят огромные деньги. Для повышения своего престижа и узнаваемости некоторые федеральные бренды считают, что должны обязательно присутствовать в таких торговых центрах даже несмотря на непомерно высокую арендную ставку. Речь идет о федеральных сетях, которые насчитывают более 50 торговых точек по всей стране. Они готовы платить огромные деньги для того, чтобы присутствовать в знаковых местах. К таким знаковым местам можно отнести торговый центр «Европейский», «Афимолл», Атриум, где очень высокая ставка аренды. Что касается небольшого бизнеса с ограниченным бюджетом, то заход в такой торговый центр практически невозможен.