Стоимость аренды коммерческих помещений в торговом центре зависит от целого ряда факторов: расположения внутри комплекса, метража, уровня проходимости, формата (бутик, островок, павильон), а также политики управляющей компании. Ниже представлена информация о том, как формируются цены, какие дополнительные платежи могут включаться в договор и как предпринимателю ориентироваться в широком диапазоне арендных ставок.
1. Ключевые факторы ценообразования
Расположение внутри ТЦ. Первый этаж и зоны рядом с эскалаторами или крупными «якорями» (продуктовый гипермаркет, фэшн-сети, кинотеатр) считаются «золотыми» и стоят дороже. На верхних уровнях, особенно вдали от основных маршрутов посетителей, стоимость аренды снижается, но и трафик там меньше.
Метраж. В большинстве торговых центров ставка указывается за квадратный метр. При этом бывают минимальные ограничения по площади (например, от 5–6 кв. м для островков), а также возможны объёмные помещения от 50–100 кв. м для магазинов одежды, обуви или техники. Стоимость может расти с увеличением площади, но иногда при большой арендуемой площади ТЦ готов давать скидки.
Формат аренды. Островки и павильоны зачастую обходятся дороже за единицу площади (кв. м), чем классические магазины. Это связано с высокой «видимостью» для покупателей, ведь они находятся прямо на проходных коридорах. Фуд-корт может иметь дополнительные затраты на воду, энергию, вентиляцию.
Имидж и ранг ТЦ. В премиальных и суперрегиональных центрах ставки обычно в разы выше, чем в районных или узкоспециализированных. Если в комплексе представлены дорогие бренды и активно работает развлекательная зона, общая арендная плата поднимается благодаря высокому среднему чеку и статусу центра.
2. Примерные диапазоны цен
Крупные города (Москва, Санкт-Петербург). В топовых торговых центрах столицы ставка может достигать 30–60 тыс. рублей за кв. м в год (а иногда и выше). Если речь об островках в «центральной аллее» рядом с эскалаторами, арендная плата нередко приближается к верхним значениям. На периферийных этажах возможно найти варианты от 15–20 тыс. рублей за кв. м в год. В Санкт-Петербурге и крупных региональных центрах ставки несколько ниже, но тоже могут доходить до 30–40 тыс. рублей за «квадрат».
Города-миллионники. Цены значительно варьируются: в престижных ТЦ арендная ставка может составлять 12–25 тыс. рублей за кв. м в год, а в более скромных торговых комплексах — от 6–8 тыс. рублей. Всё зависит от востребованности и уровня конкуренции в конкретном городе.
Средние и малые города. Можно найти помещения по ставкам от 3–5 тыс. рублей за кв. м в год. Но и поток посетителей, а значит и потенциальная выручка, обычно скромнее. При этом некоторые современные ТЦ в провинции устанавливают высокие цены, если являются единственными крупными центрами в регионе и пользуются спросом у населения.
Фуд-корт. Здесь ставки часто выше, чем в торговой галерее такого же уровня, поскольку ожидается высокая оборачиваемость и проходимость. Дополнительно могут взимать плату за использование коммуникаций (вода, канализация, усиленная электросеть). В Москве, к примеру, в популярных ТЦ аренда небольшой точки на фуд-корте может обходиться в 200–300 тыс. рублей в месяц и более.
3. Дополнительные платежи и «скрытые» расходы
Эксплуатационные расходы (OPEX). Управляющая компания ТЦ содержит общие зоны, платит за кондиционирование, отопление, вывоз мусора, уборку, охрану. Затраты часто распределяются пропорционально площадям, и могут составлять от 2 до 5 тыс. рублей за кв. м в год (или фиксированную ежемесячную сумму).
Коммунальные услуги. В договоре аренды отдельно прописывается оплата электроэнергии, воды, отопления. Если бизнес энергозатратен (пекарня, кофейня с несколькими кофемашинами), расходы могут вырасти. Бывает так, что часть коммунальных услуг уже включена в ставку, но чаще её платят по показаниям счётчиков или по установленным тарифам.
Рекламный сбор. Во многих ТЦ введён общий рекламный фонд, и каждый арендатор оплачивает дополнительный взнос (несколько сотен или тысяч рублей в месяц), из которого финансируются акции и продвижение всего комплекса. Плюс могут быть спецвзносы на праздничные оформления или масштабные мероприятия.
Депозит. При заключении договора торговые центры нередко требуют внести депозит в размере 1–3 месячных арендных платежей. Эти деньги служат гарантией выполнения обязательств по договору и возвращаются по окончании срока аренды, если не было нарушений.
4. Влияние сезонности и формата договора
Краткосрочная аренда. Если арендатор заезжает на короткий срок (3–6 месяцев), ставка может быть выше, поскольку ТЦ не заинтересован в частой смене арендаторов. Но бывают и случаи, когда центр с радостью берёт на выгодных условиях временные проекты (поп-ап, сезонные ярмарки), чтобы заполнить пустующие пространства.
Долгосрочные контракты. Обычно крупные сетевые магазины заключают договора на 5–10 лет, фиксируя базовый уровень арендной платы с ежегодной индексацией 3–5%. Это выгодно для обеих сторон: предприниматель снижает риск резкого повышения стоимости, а торговый центр — гарантированно получает стабильного арендатора.
Сезонные колебания. Во время праздников или высокого шоппинг-сезона (декабрь, перед 1 сентября, летние распродажи) ТЦ может поднимать цены для краткосрочных или временных проектов. С другой стороны, в периоды низкого спроса (например, поздней осенью или в начале весны) есть шанс договориться на скидки при условии быстрого открытия.
5. Система «аренда плюс процент с оборота»
Гибридный формат. Некоторые ТЦ предлагают ставку «фикс + % с выручки». Например, небольшой базовый платёж (для покрытия расходов на эксплуатацию) плюс 5–10% от оборота магазина или точки общепита.
Преимущества. Предприниматель платит меньше, если выручка оказывается ниже ожиданий. Это снижает риск на первых этапах запуска бизнеса. А ТЦ, в свою очередь, получает выгоду, если магазин «выстреливает» и быстро наращивает продажи.
Сложности учёта. Торговые центры могут требовать подключаться к их системе касс, предоставлять детализированные отчёты по продажам или даже вести онлайн-мониторинг, чтобы контролировать оборот. При этом сама ставка процента способна меняться с ростом продаж.
6. Переговоры и способы снижения аренды
Арендные каникулы. Важно договориться о периоде без платежей на время ремонта и запуска (1–2 месяца). Это помогает не выгорать, пока магазин или кафе ещё не начали зарабатывать.
Скидки за масштаб. Если предприниматель снимает большое помещение или сразу несколько локаций (например, бутик и склад), есть смысл просить скидку. Управляющие компании часто идут навстречу крупным арендаторам.
Выбор менее «проходной» зоны. Для некоторых форматов (салоны красоты, шоу-румы, сервисные услуги) не критична колоссальная проходимость. Можно взять помещение на верхнем этаже или в «тихом» углу за меньшие деньги, если клиенты будут приходить целенаправленно.
Франчайзинг и партнёрство. Известные бренды могут получить преференции в арендной ставке, ведь они привлекают лояльную аудиторию, повышая статус ТЦ. Иногда франчайзер помогает вести переговоры, если у него уже есть налаженные связи с конкретным комплексом.
7. Пример расчёта
Допустим, предприниматель планирует открыть островок (6 кв. м) в региональном торговом центре со средней проходимостью. Ставка — 1 500 рублей за кв. м в месяц. Тогда ежемесячная плата составит 9 000 рублей. Если есть дополнительно эксплуатационный сбор (300 рублей за кв. м) и рекламный взнос (500 рублей фиксировано), выходит:
– База: 9 000 руб. (аренда) – Эксплуатация: 6 кв. м × 300 руб. = 1 800 руб. – Реклама: 500 руб.
Итого: 11 300 рублей. Плюс, предположим, коммуналка (по счётчику, скажем, 1 500 руб.) и депозит в размере 2 месяцев (18 000 руб.) при заключении договора. В итоге первый месяц старта обойдётся примерно в 30 800 рублей (с учётом депозита, который впоследствии вернётся).
8. Советы по выбору оптимального варианта
Проводите анализ локаций. Не стоит выбирать вариант только по низкой цене или исключительно высокой проходимости. Важно найти баланс: место, где ваша аудитория действительно делает покупки, и расходы на аренду соответствуют ожидаемой прибыли.
Сравнивайте несколько ТЦ. Узнайте реальные цифры по проходимости, посмотрите, кто уже представлен из конкурентов. Возможно, лучше арендовать более скромное помещение в популярном центре, чем просторное — в комплексе с небольшим потоком покупателей.
Учитывайте специфику ассортимента. Для товаров импульсного спроса (бижутерия, аксессуары, сладости) критична близость к трафику. Если же речь о товарах длительного выбора (мебель, техника), можно расположиться на верхнем этаже, где аренда дешевле, а покупатели поднимаются целенаправленно.
Закладывайте резерв в бюджете. Часто начинающие предприниматели недооценивают расходы на рекламу, ремонт, зарплату персоналу. Лучше иметь «подушку безопасности» для покрытия аренды в первые месяцы, пока бизнес выходит на окупаемость.
Стоимость аренды в торговом центре складывается из множества компонентов: базовой ставки, дополнительных платежей, залога, рекламы и коммунальных услуг. Конкретная цифра варьируется в широком диапазоне — от нескольких тысяч за квадратный метр в год в небольших городах до десятков тысяч в топовых федеральных ТЦ. При правильном выборе места, грамотном учёте всех расходов и активном продвижении магазин или точка общепита могут эффективно окупать свою аренду и генерировать стабильный доход. Главное — здраво оценивать собственные возможности, специфику аудитории и сопоставлять затраты с реальными перспективами продаж.
Сколько стоит аренда коммерческих помещений в ТЦ
Стоимость аренды коммерческих помещений в торговом центре зависит от целого ряда факторов: расположения внутри комплекса, метража, уровня проходимости, формата (бутик, островок, павильон), а также политики управляющей компании. Ниже представлена информация о том, как формируются цены, какие дополнительные платежи могут включаться в договор и как предпринимателю ориентироваться в широком диапазоне арендных ставок.
1. Ключевые факторы ценообразования
2. Примерные диапазоны цен
3. Дополнительные платежи и «скрытые» расходы
4. Влияние сезонности и формата договора
5. Система «аренда плюс процент с оборота»
6. Переговоры и способы снижения аренды
7. Пример расчёта
Допустим, предприниматель планирует открыть островок (6 кв. м) в региональном торговом центре со средней проходимостью. Ставка — 1 500 рублей за кв. м в месяц. Тогда ежемесячная плата составит 9 000 рублей. Если есть дополнительно эксплуатационный сбор (300 рублей за кв. м) и рекламный взнос (500 рублей фиксировано), выходит:
– База: 9 000 руб. (аренда)
– Эксплуатация: 6 кв. м × 300 руб. = 1 800 руб.
– Реклама: 500 руб.
Итого: 11 300 рублей. Плюс, предположим, коммуналка (по счётчику, скажем, 1 500 руб.) и депозит в размере 2 месяцев (18 000 руб.) при заключении договора. В итоге первый месяц старта обойдётся примерно в 30 800 рублей (с учётом депозита, который впоследствии вернётся).
8. Советы по выбору оптимального варианта
Стоимость аренды в торговом центре складывается из множества компонентов: базовой ставки, дополнительных платежей, залога, рекламы и коммунальных услуг. Конкретная цифра варьируется в широком диапазоне — от нескольких тысяч за квадратный метр в год в небольших городах до десятков тысяч в топовых федеральных ТЦ. При правильном выборе места, грамотном учёте всех расходов и активном продвижении магазин или точка общепита могут эффективно окупать свою аренду и генерировать стабильный доход. Главное — здраво оценивать собственные возможности, специфику аудитории и сопоставлять затраты с реальными перспективами продаж.